2030은 대한민국을 이끌어갈 미래 주역이다.
그러나 이들은 지금 큰 절망에 빠져있다.
취업난도 심각하지만 천정부지로 치솟은 집값에 대한 좌절이 크다.
단 몇 년 만에 평생을 모아도 살 수 없을 만큼 집값이 올랐기 때문이다.
도대체 한국 부동산 시장에 무슨 일이 벌어진 것인가?
과거 70, 80년대 학번은 대학을 졸업해서 웬만한 직장에 취직만 하면 대출을 받아 작은 주공아파트라도 살 수 있었다. 하지만 사회에 나와서 집을 장만하기는 점점 더 어려워졌다. 그렇긴 해도 월급 열심히 모아 저축을 하고 대출을 끼면 집을 살 수 있었다. 적어도 이전 정부에서는 그 것이 가능했다.
하지만 문재인 정부가 출범하고 나서는 2030 젊은 세대가 집을 사는 건 사실 불가능에 가깝게 됐다. 이미 집사는 걸 포기한 2030도 상당수다. 주택에 있어서는 [이생망(이번 생은 망했다)]고 한숨 쉬는 젊은이들이 부지기수다. 어떻게 이런 일이 벌어지게 됐을까.
그 이유는 이번 정부가 강남 등의 집값을 잡겠다고 쏟아낸 25번의 부동산 대책 때문이라고 전문가들은 입을 모은다. 강남 집값 못 오르게 하겠다고 내놓은 규제가 이런 참담한 결과를 가져왔다는 얘기다. 그 많은 대책을 쏟아냈지만 집값은 지금도 계속 오르고 있다. 수요와 공급의 법칙 등 경제학의 기본 원칙조차 감안하지 않은 반시장적 규제들은 오히려 집값 폭등을 가져왔다
2030이 내집 마련을 포기한 첫 번째 이유는 집값이 너무 올랐기 때문이다. 그렇다면 왜 집값이 이렇게 급등하게 됐을까. 이번 정부의 부동산 정책은 기본적으로 [수요 억제]였다. 대출 규제 강화 등으로 한마디로 사지 못 하도록 한 것이다. 그러면서 공급은 철저하게 막았다. 이 것이 큰 오착이었다는 게 전문가들의 지적이다. 고 박원순 서울시장이 취임과 함께 시작한 것이 뉴타운 해제였다. [서민들의 피눈물을 흘리게 한 정책]이라며 2012~2018년 393곳의 뉴타운을 해제했다. 뉴타운은 강북에 대규모 아파트를 공급할 수 있는 거의 유일한 수단이었다. 해제되지 않고 완공된 뉴타운은 지금 강북의 대표적인 주거지역을 이루고 있다. 강남 못지 않은 시세를 내는 마포래미안푸르지오, 마포프레스티지자이 등이 모인 아현뉴타운을 비롯해 왕십리뉴타운, 길음뉴타운, 가재울뉴타운 등이 대표적이다. 이명박 정부(2008~2013년) 5년간 서울 아파트 가격은 13% 가량 내렸는데, 여기에는 뉴타운 개발이 결정적인 역할을 했다.
집값 상승을 부추길 수 있다며 재건축은 철저하게 막았다. 분양가 상한제를 비롯해 재건축초과이익환수금, 재건축 조합원 2년 실거주 등의 규제를 쏟아냈다. 규제로 당장 충격을 받는 가 했지만 시장은 냉정하게 판단했다. 재건축을 막으니 강남 등에서 새 아파트가 공급될 길은 없었다. 기존 아파트, 특히 새 아파트의 가치는 천정부지로 치솟았다. 디에치자이개포, 디에이치아너힐스 등 개포 신축들의 집값이 급등했다.
정부는 양도세와 종합부동산세 등 보유세를 대폭 올리면서 반격에 나섰지만 또다른 실착을 한다. 그 것은 지난해 7월말부터 시행된 계약갱신청구권제, 전월세 상한제 등 새 임대차법이다. 한 번 전세를 주면 4년간 들어가 살지 못하고, 전세보증금도 5% 밖에 못 올리는 집주인들은 전세를 월세로 바꿨다.
전세 매물이 품귀를 빚으면서 서울과 수도권은 물론 전국적인 전세대란이 일어났다. 결국 전세 난민이 된 세입자들은 상대적으로 가격이 저렴한 노도강(노원, 도봉, 강북) 등 서울 외곽과 서울에서 출퇴근이 가능한 경기도 아파트를 매수했다. 부동산 시장에는 일종의 서열같은 상대가격 개념이 있다. 이들 지역의 집값이 오르자 마용성(마포, 용산, 성수) 등 신흥 인기지역이 영향을 받고, 결국 강남 집값까지 자극했다. 결국 임대차법이 시장에 없던 새로운 매수세를 만들어낸 셈이다. 지난 6월1일부터 양도세와 보유세 강화가 시행됐지만 집값이 여전히 강세인 이유다. 이런데도 정부는 전월세 신고제까지 이달부터 시행하고 있다.
집값은 천정부지로 오르는데, 집을 살 돈을 마련할 방법은 없다. 우선 대출을 받지 못한다. 서울 등 투기과열지구에서는 담보인정비율(LTV)이 9억원 이하는 40%, 9억원 초과 15억원 이하는 20% 이다. 15억원 초과는 0% 즉 담보대출을 전혀 못 한다. 즉 15억원 넘는 아파트는 순수하게 자기 돈으로 사야 한다. 7월부터 무주택 실수요자에 대한 LTV가 다소 완화되지만 크게 변하는 것은 없다. 또 전세보증금을 담보로 대출을 받는 것도 불가능하다. 2030이 집을 사는 것은 사실상 불가능한 구조다.
정부는 임대아파트를 많이 지어 공급하겠다며 이들을 안심시키고 있다. 그러나 임대 아파트는 시세가 올라도 차익을 얻을 수 없다. 영원히 내집을 가질 수 없게 될 수 있다는 얘기다. 3기 신도시를 발표하는 등 지난 2.4대책으로 공급 확대에 나섰지만 청년층에게는 여전히 자금 마련 등이 버겁다. 여당이 부랴부랴 분양가의 6-16%만 내고 10년 산 뒤 처음 분양가로 집을 살 수 있는 [누구나집]까지 도입하겠다고 지난 10일 발표한 것도 이같은 상황이 심각하다고 판단했기 때문이다. 하지만 수익성이 낮아 얼마나 많은 건설사들이 누구나 집에 참여할지 의문이다.
부동산 시장에서 소외된 2030의 절망은 비생산적인 방향으로 표출되고 있다. 큰 돈을 마련할 수 있는 거의 유일한 수단으로 판단하고 비트코인 등 리스크가 큰 암호화폐에 투자하는 게 대표적이다. 어차피 집 사는 건 불가능하니 그냥 당장 즐기고 살자는 욜로 ‘(YOLO:You Only Live Once)족이 되기도 한다.
부동산 정책을 올바르게 돌리는 게 급선무다. 시장을 왜곡시키는 임대차법 등의 보완과 수정이 우선 되어야 할 것이다. 임대 위주의 공급 대책도 재검토될 필요가 있다. 또 공급이 부족하다니 전국을 다 개발할 것처럼 나선 공공 주도 개발도 심각한 문제를 일으킬 수 있다. 수요가 없는 지역에 공급을 늘리는 악수가 될 수 있기 때문이다. 2030이 직장을 다니건 자영업을 하건 열심히 일하면 내 집을 가질 수 있다는 희망을 가지도록 부동산 악법들을 원점에서 재검토할 필요가 있다.
2030은 대한민국을 이끌어갈 미래 주역이다.
그러나 이들은 지금 큰 절망에 빠져있다.
취업난도 심각하지만 천정부지로 치솟은 집값에 대한 좌절이 크다.
단 몇 년 만에 평생을 모아도 살 수 없을 만큼 집값이 올랐기 때문이다.
도대체 한국 부동산 시장에 무슨 일이 벌어진 것인가?
과거 70, 80년대 학번은 대학을 졸업해서 웬만한 직장에 취직만 하면 대출을 받아 작은 주공아파트라도 살 수 있었다. 하지만 사회에 나와서 집을 장만하기는 점점 더 어려워졌다. 그렇긴 해도 월급 열심히 모아 저축을 하고 대출을 끼면 집을 살 수 있었다. 적어도 이전 정부에서는 그 것이 가능했다.
하지만 문재인 정부가 출범하고 나서는 2030 젊은 세대가 집을 사는 건 사실 불가능에 가깝게 됐다. 이미 집사는 걸 포기한 2030도 상당수다. 주택에 있어서는 [이생망(이번 생은 망했다)]고 한숨 쉬는 젊은이들이 부지기수다. 어떻게 이런 일이 벌어지게 됐을까.
그 이유는 이번 정부가 강남 등의 집값을 잡겠다고 쏟아낸 25번의 부동산 대책 때문이라고 전문가들은 입을 모은다. 강남 집값 못 오르게 하겠다고 내놓은 규제가 이런 참담한 결과를 가져왔다는 얘기다. 그 많은 대책을 쏟아냈지만 집값은 지금도 계속 오르고 있다. 수요와 공급의 법칙 등 경제학의 기본 원칙조차 감안하지 않은 반시장적 규제들은 오히려 집값 폭등을 가져왔다
2030이 내집 마련을 포기한 첫 번째 이유는 집값이 너무 올랐기 때문이다. 그렇다면 왜 집값이 이렇게 급등하게 됐을까. 이번 정부의 부동산 정책은 기본적으로 [수요 억제]였다. 대출 규제 강화 등으로 한마디로 사지 못 하도록 한 것이다. 그러면서 공급은 철저하게 막았다. 이 것이 큰 오착이었다는 게 전문가들의 지적이다. 고 박원순 서울시장이 취임과 함께 시작한 것이 뉴타운 해제였다. [서민들의 피눈물을 흘리게 한 정책]이라며 2012~2018년 393곳의 뉴타운을 해제했다. 뉴타운은 강북에 대규모 아파트를 공급할 수 있는 거의 유일한 수단이었다. 해제되지 않고 완공된 뉴타운은 지금 강북의 대표적인 주거지역을 이루고 있다. 강남 못지 않은 시세를 내는 마포래미안푸르지오, 마포프레스티지자이 등이 모인 아현뉴타운을 비롯해 왕십리뉴타운, 길음뉴타운, 가재울뉴타운 등이 대표적이다. 이명박 정부(2008~2013년) 5년간 서울 아파트 가격은 13% 가량 내렸는데, 여기에는 뉴타운 개발이 결정적인 역할을 했다.
집값 상승을 부추길 수 있다며 재건축은 철저하게 막았다. 분양가 상한제를 비롯해 재건축초과이익환수금, 재건축 조합원 2년 실거주 등의 규제를 쏟아냈다. 규제로 당장 충격을 받는 가 했지만 시장은 냉정하게 판단했다. 재건축을 막으니 강남 등에서 새 아파트가 공급될 길은 없었다. 기존 아파트, 특히 새 아파트의 가치는 천정부지로 치솟았다. 디에치자이개포, 디에이치아너힐스 등 개포 신축들의 집값이 급등했다.
정부는 양도세와 종합부동산세 등 보유세를 대폭 올리면서 반격에 나섰지만 또다른 실착을 한다. 그 것은 지난해 7월말부터 시행된 계약갱신청구권제, 전월세 상한제 등 새 임대차법이다. 한 번 전세를 주면 4년간 들어가 살지 못하고, 전세보증금도 5% 밖에 못 올리는 집주인들은 전세를 월세로 바꿨다.
전세 매물이 품귀를 빚으면서 서울과 수도권은 물론 전국적인 전세대란이 일어났다. 결국 전세 난민이 된 세입자들은 상대적으로 가격이 저렴한 노도강(노원, 도봉, 강북) 등 서울 외곽과 서울에서 출퇴근이 가능한 경기도 아파트를 매수했다. 부동산 시장에는 일종의 서열같은 상대가격 개념이 있다. 이들 지역의 집값이 오르자 마용성(마포, 용산, 성수) 등 신흥 인기지역이 영향을 받고, 결국 강남 집값까지 자극했다. 결국 임대차법이 시장에 없던 새로운 매수세를 만들어낸 셈이다. 지난 6월1일부터 양도세와 보유세 강화가 시행됐지만 집값이 여전히 강세인 이유다. 이런데도 정부는 전월세 신고제까지 이달부터 시행하고 있다.
집값은 천정부지로 오르는데, 집을 살 돈을 마련할 방법은 없다. 우선 대출을 받지 못한다. 서울 등 투기과열지구에서는 담보인정비율(LTV)이 9억원 이하는 40%, 9억원 초과 15억원 이하는 20% 이다. 15억원 초과는 0% 즉 담보대출을 전혀 못 한다. 즉 15억원 넘는 아파트는 순수하게 자기 돈으로 사야 한다. 7월부터 무주택 실수요자에 대한 LTV가 다소 완화되지만 크게 변하는 것은 없다. 또 전세보증금을 담보로 대출을 받는 것도 불가능하다. 2030이 집을 사는 것은 사실상 불가능한 구조다.
정부는 임대아파트를 많이 지어 공급하겠다며 이들을 안심시키고 있다. 그러나 임대 아파트는 시세가 올라도 차익을 얻을 수 없다. 영원히 내집을 가질 수 없게 될 수 있다는 얘기다. 3기 신도시를 발표하는 등 지난 2.4대책으로 공급 확대에 나섰지만 청년층에게는 여전히 자금 마련 등이 버겁다. 여당이 부랴부랴 분양가의 6-16%만 내고 10년 산 뒤 처음 분양가로 집을 살 수 있는 [누구나집]까지 도입하겠다고 지난 10일 발표한 것도 이같은 상황이 심각하다고 판단했기 때문이다. 하지만 수익성이 낮아 얼마나 많은 건설사들이 누구나 집에 참여할지 의문이다.
부동산 시장에서 소외된 2030의 절망은 비생산적인 방향으로 표출되고 있다. 큰 돈을 마련할 수 있는 거의 유일한 수단으로 판단하고 비트코인 등 리스크가 큰 암호화폐에 투자하는 게 대표적이다. 어차피 집 사는 건 불가능하니 그냥 당장 즐기고 살자는 욜로 ‘(YOLO:You Only Live Once)족이 되기도 한다.
부동산 정책을 올바르게 돌리는 게 급선무다. 시장을 왜곡시키는 임대차법 등의 보완과 수정이 우선 되어야 할 것이다. 임대 위주의 공급 대책도 재검토될 필요가 있다. 또 공급이 부족하다니 전국을 다 개발할 것처럼 나선 공공 주도 개발도 심각한 문제를 일으킬 수 있다. 수요가 없는 지역에 공급을 늘리는 악수가 될 수 있기 때문이다. 2030이 직장을 다니건 자영업을 하건 열심히 일하면 내 집을 가질 수 있다는 희망을 가지도록 부동산 악법들을 원점에서 재검토할 필요가 있다.
